关于多策并举 ,加快县城区老旧小区改造步伐的提案
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提案者:无党派界别

内  容:

老旧小区改造是重大的民生工程和发展工程。按照国家和省市要求,到2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到十四五末,基本完成改造2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区。2021年,我县已完成新城华府、伊山华庭、西苑小区等8个小区的改造,共计158栋,涉及建筑面积67万平方米,惠及6653户住户。

我县老旧小区多建于上世纪八九十年代,随着时间的推移,普遍存在建筑设计落后、设施设备老化、物业管理缺失的现象,居住条件、生活环境和功能品质都不尽人意。从住户构成看,产权变更和外来住户较多,成分复杂,流动性大,半数以上已不是原单位干部职工,管理难度增大。从小区面貌看,设施老化,线路杂乱,几乎都没有电梯设备,外墙普遍没有保温设置,道路破损严重,楼道杂物堆放零乱,有的脏乱差情况严重。从管理模式看,多数小区没有配置专门的物业管理公司,人员力量不足,服务质量不高。从安全保障看,消防栓、灭火器等消防设施配备严重不足或已失去功能;私搭乱建,消防通道被挤占,西苑小区消防通道被改建成门面房;拆迁扫尾不彻底,食品公司北侧地块还有145户未搬迁,残垣断瓦给周围居民日常生活带来极大安全隐患。老旧小区的现状,居民反映强烈,若不从根本上得到有效解决,将严重影响居民的生活质量和文明城市的创建。为此,我们建议:

一、坚持规划引领,科学制定改造方案。一是编制改造规划。建议建立老旧小区基础数据库,根据小区建设年代、建筑构造、功能配套等情况建立台账,在充分尊重群众意愿的基础上,建立老旧小区改造项目储备库,编制三年改造规划,并纳入全县经济社会发展规划和国土空间规划。二是细化实施方案。坚持分类施策、科学合理地制定改造计划和方案,必要时可根据小区实际和居民意愿,实施一区一策一栋一策三是探索改造模式。探索由我县国企和民企联合成立混合所有制公司,负责全县老旧小区改造的设计、建设和融资,实现老旧小区改造的规模化、专业化和市场化。探索老旧小区与相邻的棚户区、旧厂区、危旧房改造等项目捆绑统筹,形成老旧小区片区化改造项目,实现项目资金自我平衡;探索老旧小区与其不相邻的城市建设和改造项目进行组合,形成组合类项目,实现改造资金跨项目平衡。

二、坚持以人为本,合理确定改造内容。聚焦老旧小区基础设施老化、公共服务配套短缺、居住环境脏乱等问题,通过整治环境、完善功能、提升品质、规范服务,达到房屋使用安全、配套设施齐备、管理维护有效、环境整洁美化,不断提升群众的生活质量和幸福指数。一是突出基本生活需求,进行基础类改造。实施配套基础设施改造提升,以及建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。优先解决水、电、气、路、排污和消防、安防等问题。二是突出改善生活需求,进行完善类改造。主要是对环境及配套设施进行改造建设,增加绿化面积、配备照明设施、增添停车位和建设文化休闲、体育健身设施,有条件的增设汽车和电瓶自行车充电设施,鼓励多层住宅加装电梯、进行适老化和无障碍改造等。三是突出公共服务需求,进行提升类改造。统筹开发利用小区空地、闲置房产等资源,采取楼房加层等措施,引入社会资本进行建设和运营,开展养老、托育和家政等服务。

三、坚持多元投入,健全资金保障机制。老旧小区改造投入较大,建议多措并举解决老旧小区改造资金问题,探索政府出资、居民筹资、社会投资等多方共同参与的投入模式。一是加大财政资金支持。坚持向上争取和向内挖潜相结合,想方设法筹措财政资金,用于水暖电气热等基础改造,提升小区居民基本居住条件。二是鼓励金融机构发力。探索老旧小区专项债券等融资方式,鼓励金融系统开发针对老旧小区改造的优惠金融产品,探索居民户内改造、装修、节能减排等消费领域的个人贷款金融服务。三是推动社会资本参与。合理利用小区及周边闲置土地或简陋房屋占地,在不影响规划的情况下进行二次开发,新建、改建和扩建商业和服务设施,制定相关优惠政策,大力吸引社会资本投入,减轻财政资金压力。四是合理界定居民出资。按照谁受益、谁出资原则,推动居民出资参与改造。可通过直接出资、使用专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。鼓励居民进行户内改造、装饰装修、家电更新。对于加装电梯、建停车场等,建议由财政资金安排为主,居民出资为辅。对于管线设施设备的改造,建议在住宅内部的由居民承担改造费用,户外部分由供电、供水、供气等专业经营单位筹资改造。

四、坚持全程参与,激发居民改造热情。美好环境和幸福生活共同缔造理念为指导,老旧小区改造要遵循决策共谋、建设共管、效果共评、成果共享,让改造过程成为听民声、聚民智、解民忧的过程,充分调动居民群众参与改造的积极性和主动性。改造前,可采取入户走访、召开专题会议等形式,发动群众各抒己见、为老旧小区改造工作出谋划策;改造中,居民对哪个改造项目支持率高,可将其优先纳入改造范围;改造完成后,将改造情况及时公布于众,让居民参与评估,切实将老旧小区改造打造为民心工程、暖心工程。

五、坚持建管并重,加强小区长效管理。要把老旧小区改造与改造后的管理结合起来,抓紧出台我县老旧小区物业管理办法。一是对于已有物业管理的小区,加大对物业服务企业的管理力度,切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区,在居民自治的基础上,引导业主根据小区情况,灵活自主选择专业物业公司、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维修基金的机制老旧小区,宣传引导业主补交住宅专项维修基金,为后续小区设施维修维护提供资金保障。